На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды:
1. Экономические факторы:
Спрос на объект оценки;
Доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
Продолжительность получения доходов;
Риск, связанный с объектом;
Степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
Степень ликвидности объекта оценки;
Ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
Затраты на создание аналогичных объектов;
Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
Инфляция, покупательская способность и др.
2. Социальные факторы:
Наличие и развитость инфраструктуры;
Демографическая ситуация (численность прирост, уровень рождаемости и смертности, плотность, миграция населения);
3. Политические факторы:
Состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
Политико-правовая ситуация в стране;
Политика правительства и местных органов власти;
4. Географические факторы, состояние окружающей среды:
Климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия.
5. Научно-технические факторы:
Технология и организация строительства;
Затраты на строительство и др.
Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов , учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:
Ø фактор спроса и предложения;
Ø фактор пользователя недвижимого имущества;
Ø факторы, связанные с объектом недвижимости;
Ø факторы внешней рыночной среды;
Ø фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться . Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.
Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов:
1. Экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию).
2. Физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение.
3. Социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности.
4. Административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика)
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.
Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене.
Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:
Ø спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости;
Ø спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка;
Ø предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.
Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения.
Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья, возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение.
Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены.
На фоне подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева , когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным ввиду ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом.
Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования , так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам.
По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Цены в основном зависят от возможностей инвесторов. Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение , так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.
К факторам, учитываемым покупателем недвижимого имущества, относятся следующие:
Ø фактор полезности . Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных и личных потребностей. Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени;
Ø фактор замещения (взаимозаменитель) предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е. ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный;
Ø фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижимости - текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения, т.е. ценность объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.
Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов , которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:
Ø экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко);
Ø финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конфетного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
Ø взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Некоторые районы могут находится в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.
Рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе.
Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:
Ø местоположение:
Округ, микрорайон;
Местоположение в микрорайоне;
Удаленность от центра;
Преобладающая застройка микрорайона;
Транспортная доступность, удаленность дома от станции метро, остановки общественного транспорта;
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);
Развитость инфраструктуры;
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка);
Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий
Ø жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:
Тип здания;
Год постройки;
Материал наружных стен;
Материал перекрытий;
Состояние здания (субъективная оценка);
Техническое обеспечение здания;
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;
Количество этажей в здании;
Состояние подъезда (субъективная оценка);
Благоустроенность двора, наличие лифта и мусоропровода;
Ø характеристика оцениваемой квартиры:
Этаж расположения;
Площадь, кв. м: общая / жилая;
Количество комнат, их площадь, кв. м;
Площадь кухни, кв. м;
Санузел;
Высота потолков, м;
Лоджия (балкон);
Вид из окон;
Дополнительные системы безопасности;
Состояние объекта (субъективная оценка);
Видимые дефекты внутренней отделки;
Данные о перепланировке;
Состояние квартиры,
Площадь квартиры,
Жилая и общая,
Изолированность комнат,
Площадь кухни и санузла,
Телефон,
Балкон или лоджия,
Вид из окна,
Соседи и прочее.
Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:
Ø уникальность каждого объекта;
Ø большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);
Ø высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;
Ø значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;
Ø необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.
Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.
Посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения. Это не единственный, но очень важный фактор.
Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть : от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств.
Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта -оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.
Процесс оценк и - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Так же ценообразующими факторами являются:
Ø передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
Ø условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
Ø условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
Ø состояние рынка (в том числе время продажи);
Ø степень строительной завершенности объекта;
Ø физические характеристики объекта;
Ø экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
Ø использование объекта.
Оценка стоимости - длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию.
Ценообразующие факторы различаются по уровням влияния:
Факторы влияния 1-го уровня (страна)
1. Экономические: налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства уровень жизни населения
2. Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости
3. Социальные: структура населения; уровень образования и культуры населения, потребности, семейность; плотность заселения.
4. Физические: экология; природные ресурсы; географические; сейсмические, технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические.
5. Политические: законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии, зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность
Факторы влияния 2-го уровня (город, район)
1. Местоположение: транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность, размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение.
2. Физические характеристики: физические параметры; функциональная пригодность и использование
состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации.
3. Условия продаж: залоги и заклады; особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей
4. Временные факторы: дата оценки, дата известных сделок по аналогам.
5. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств
Факторы влияния 3-го уровня (здание)
1. Архитектурно-строительные: объемно- планировочные показатели
2.Финансово-эксплуатационные: доходы, эксплуатационные расходы; стоимость строительства
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням .
1-й уровень: Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
2-й уровень: Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
3-й уровень: Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:
архитектурно-строительные;
финансово-эксплуатационные.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.
Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:
Ø предпочтение потребителей;
Ø доходы населения;
Ø цены на жилье;
Ø количество домохозяйств на рынке жилья.
Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:
Ø административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных административных органов, налоговый режим);
Ø экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);
Ø социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры);
Ø экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).
Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры.
Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.
К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:
Ø занятость населения;
Ø средняя заработная плата;
Ø степень экономического развития района;
Ø уровень цен;
Ø доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.
Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить на два вида :
Ø макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.);
Ø микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).
Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:
Ø ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;
Ø коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
Ø федеральная и местная налоговая полиция;
Ø специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).
Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.
Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.
Результативность деятельности предприятия зависит от многих факторов, одним из которых является формирование и использование цен на его продукцию. В современных условиях хозяйствования цена является возможным средством маркетингового воздействия предприятия на потребителя с целью обеспечения рыночного равновесия между спросом и предложением.
Экономическая сущность цены проявляется в функциях, которые она выполняет, основными из которых являются следующие:
Учетная, которая обеспечивает учет результатов хозяйствования. Кроме того, цена включает прибыль предприятия;
Стимулирующая, которая способствует рациональному использованию ограниченных ресурсов, научно-технического прогресса, процесса обновления ассортимента продукции;
Распределительная, которая влияет на распределение ресурсов, доходов и финансов в обществе;
Регулирующая, через которую осуществляются сбалансирование между спросом и предложением.
В процессе ценообразования нужно учитывать и анализировать большое количество факторов, главными из которых являются:
методы расчета цены:
взаимосвязь цены с жизненным циклам товара;
расходы на производство и реализацию товаров;
ценовая политика предприятия;
влияние посреднических услуг;
уровень базисной цены;
наличие ограничений на установление цены со стороны государства;
маркетинговая стратегия фирмы в отношении ценообразования;
другие факторы.
Всесторонний учет перечисленных факторов дает возможность руководству предприятий формировать объективные цены на изготовленную ими продукцию и предоставленные услуги и использовать их в процессе своей коммерческой деятельности.
Методы ценообразования
Предприятия функционируют в реальных рыночных условиях. Рыночные отношения требуют перехода к новым методам формирования цен, основанных на законах рынка. Выбор методов ценообразования зависит от принятой маркетинговой стратегии, а также от таких факторов, как: вид и характеристика товара (степень новизны, возможность замены другими товарами), рыночная конъюнктура, состояние предприятия в отрасли.
Опыт государств с развитой рыночной экономикой свидетельствует, что стратегия ценообразования в условиях рынка может основываться на трех основных подходах - на затратных методах, спросе
Каждый из подходов содержит конкретные методы ценообразования. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
Суть затратных методов ценообразования заключается в расчете цены исходя из суммы собственных затрат предприятия.
Общая методика расчета цены затратными методами состоит в следующем: определяется себестоимость продукции, т. е. материальные расходы, расходы на оплату труда работников, социальные отчисления, амортизацию и тому подобное. К этим расходам добавляются общецеховые, общезаводские расходы и размер чистой прибыли, который стремится получить предприятие, а также налоги и обязательные отчисления, не вошедшие в себестоимость. На основе сравнения рассчитанной цены с рыночной, определяют целесообразность производства определенного товара.
К затратным методам ценообразования относятся следующие:
Издержки плюс прибыль;
Минимальные затраты до цены;
Целевое ценообразование;
С учетом "точки безубыточности".
Метод "издержки плюс прибыль" используется в отечественной экономике при выполнении государственных заказов (научно-исследовательских разработок, космических программ, строительстве, военно-промышленного комплекса), когда необходимые расходы предусмотреть трудно. Метод заключается в том, что к расходам добавляется фиксированный размер прибыли. При этом цена на товар (Ц) определяется по формуле:
где С - фактические издержки производства;
/"-средняя норма прибыли на рынке, в процентах (устанавливается к общей сумме расходов); А - расходы, связанные с реализацией товара и административные расходы.
При применении этого метода возникают трудности именно в определении величины прибыли. Он зависит от отрасли, видов товаров или услуг, характеристики предприятия (формы собственности, технологии, новизны товара). Как правило, берут средний уровень прибыли в отрасли. Чтобы определить затраты производства, рассчитывают предельные издержки.
Этот метод имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Он удобен, если не приходится корректировать цены, поскольку начальная цена может превышать цену, которую предприятие установит в будущем. Это даст ему возможность за короткое время возместить большие начальные затраты. С увеличением объемов реализации продукции, ее себестоимость и цена могут снижаться. Кроме того, с увеличением объемов реализации продукции постепенно оптимизируются каналы сбыта, что также может приводить к снижению конечной цены. При применении этого метода конкуренция в отрасли сводится к минимуму.
Этот метод могут использовать предприятия - монополисты (тип ценовой политики "ценовой лидер"); предприятия, изготавливающие совершенно новую, оригинальную продукцию (тип ценовой политики, "снятие сливок"); предприятия, изготавливающие продукцию с ограниченным государством уровнем рентабельности.
Метод минимальных затрат применяют тогда, когда предприятие стремится выйти на рынок или увеличить на нем собственный удельный вес. Метод заключается в том, что предприятие рассчитывает цену исходя из минимальных затрат и без планирования прибыли.
Этот метод имеет недостатки. Поскольку цена устанавливается на уровне минимальных затрат, любые изменения в них, существенно влияют на отпускную цену. В цене не предполагается прибыль (в отдельных случаях минимальный его размер).
Это один из самых распространенных методов ценообразования, который заключается в том, что цену рассчитывают добавлением к затратам на производство продукции и ее сбыт определенной надбавки к цене (в виде коэффициента). Расчет такой цены осуществляют по формуле:
где Ц и - отпускная цена, грн.;
Ц - цена закупки сырья, материалов, полуфабрикатов, игры.; АГ - коэффициент (надбавка).
Существует два способа определения величины надбавки и внесении ее в цену изделия. 1. Расчет такой цены осуществляют, исходя из себестоимости продукции, по формуле:
где 5 - себестоимость изделия, грн.;
Я - надбавка в процентах к себестоимости изделия. 2. Расчет цены осуществляют, исходя из желаемого дохода с оборота (цены продажи), по формуле:
где Н ип - цена продажи, грн.
Чаще всего предприятия используют стандартный размер надбавки, характерный для данной отрасли. В общем надбавки выше для изделий с большими затратами на складирование и замедленным обращением.
Метод целевого ценообразования (или метод обеспечения целевой прибыли на инвестированный капитал) заключается в определении цены как целевой для конкретного рынка с учетом действующих факторов или целевой прибыли. Предприятие стремится установить такую цену, которая даст ему возможность покрыть все расходы и получить запланированную норму прибыли на инвестированный капитал.
Цену рассчитывают по формуле:
где 5 - себестоимость единицы продукции, грн;
Ьи т - запланированная норма прибыли на инвестированный капитал, %;
К ит - величина инвестированного капитала, грн.;
N запланированный объем производства и сбыта продукции, грн.
Этим методом рассчитывают себестоимость продукции, которая дает возможность возместить все затраты предприятия (производства и реализации), а также получить такую прибыль, чтобы сэкономленные средства направить на развитие предприятия и стимулирование труда работников.
Недостаток метода заключается в том, что он не учитывает спроса потребителей и их интереса к изделию, цены, по которой потребитель может приобрести этот продукт, поэтому нужно осуществлять соответствующую корректировку с учетом требований потребителей.
Метод установления цены с учетом точки безубыточности заключается в определении цены на основе расчета оптимального объема производства, который дает возможность возместить все затраты предприятия за счет полученных валовых доходов исходя из точки безубыточности. В таких случаях цена изделия (Ц) определяется по формуле:
где С - переменные затраты на единицу изделия, грн.; С, - условно-постоянные затраты производства, игры.; В):п - количество произведенной продукции, игры..
Для расчета оптимальной цены необходимо определить зависимость себестоимости продукции от объема производства и выручки от объема реализации.
Определение цены на основе спроса потребителей заключается в обратном порядке определения цены относительно затратных методов.
Для расчета такой цены изучается спрос населения и наибольшая цена, действующая на рынке на соответствующие изделия. От этой цены вычитается желаемый размер прибыли и определяется себестоимость изделий. Полученный результат сравнивается с расчетной себестоимостью и делается вывод о целесообразности производства соответствующей продукции. Если определена себестоимость ниже расчетной, принимается решение о производстве продукции (изделий).
В противном случае принимается решение об уменьшении прибыли, дополнительную экономию затрат или вообще о прекращении производства.
При определении цены на основе изучения спроса потребителей необходимо учитывать следующие факторы:
Минимальные затраты;
- максимальный размер прибыли;
Ориентации на рыночные цены;
Соревнования.
Формирование цены изделий с учетом указанных факторов будет удовлетворять интересы потребителей и производителей.
Цена - сложнейший интеграл современной экономики. Только на первый взгляд цена проста. По-прежнему классическими являются следующие определения цены: цена это денежное выражение стоимости; цена это себестоимость плюс прибыль .
Казалось бы, все просто, однако эта простота обманчива. По мнению ряда известных экономистов, реформирование цен является наиболее сложным и опасным моментом в экономических преобразованиях. Крылатым стало выражение «цена реформ - это реформа цен».
Сложность цены и ценообразования заключается в том, что цена - категория конъюнктурная. А «конъюнктура» происходит от латинского слова «связывать, соединять». Это сцепка, взаимосвязь экономических, политических, психологических, социальных факторов. Влияние этих факторов на развитие рынка различно, оно постоянно меняется. Цена - фокус, в котором сходятся силовые поля конъюнктуры рынка. Сегодня цена может определяться фактором затрат, а завтра ее уровень может зависеть от психологии поведения покупателей. Окраска цены, подобно лакмусу, зависит от конъюнктуры, здоровья экономики. В этом заключается феномен цены.
Сложность современного ценообразования состоит в его многомерности. Планетарная система цен включает, по крайней мере, пять блоков.
В современном ценообразовании наблюдается изменение пропорции между теоретическими и практическими вопросами в пользу последних. В то же время на практике решение конкретных вопросов тем успешнее, чем масштабнее их оценка.
Толкование цены как экономической категории тем точнее, чем точнее определены задачи, функции цены и ценообразующие факторы в данных экономических условиях.
Основной перечень задач ценообразования , как показывает экономическая практика, является общим для любого современного государства, но варьирует в зависимости от типов и стадий развития экономики.
- покрытие затрат на производство продукции и обеспечение прибыли, достаточной для нормального функционирования производителя;
- учет взаимозаменяемости продукции при формировании цены;
- решение социальных вопросов;
- реализация экологической политики;
- решение внешнеполитических вопросов.
Покрытие затрат на производство продукции и обеспечение прибыли - требование продавца-производителя и посредника. Чем благоприятнее для производителя конъюнктура рынка, то есть чем по более высокой цене он может реализовать свою продукцию, тем большую прибыль он получит.
Вторая задача - учет взаимозаменяемости продукции - это основное требование потребителя. Его не интересует, каковы затраты на изготовление данного продукта. Если один и тот же продукт предлагается на рынке по разным ценам, потребитель, естественно, предпочтет тот, что предлагается по более низкой цене. Если по одинаковой цене предлагается более качественный и менее качественный продукт, потребитель предпочтет тот продукт, качество которого выше.
Остальные задачи (с третьей по пятую) возникли уже на современном этапе ценообразования, их особенно важно решать по мере перехода от рынка неразвитого, стихийного к рынку регулируемому.
В условиях развитого рынка сбалансированность экономики достигается не столько с помощью стихийного регулятора, сколько путем проведения государственной политики, призванной выражать общенациональные интересы.
В этих условиях цена является функцией и рынка, и государства. Экологические, политические, социальные вопросы, вопросы стимулирования научно-технического прогресса - это, по сути, общенациональные вопросы. Поэтому при отсутствии органа, представляющего общенациональные интересы, вышеуказанные вопросы, в принципе, решаться не могут.
Основным ценовым рычагом в решении внешнеполитических вопросов является поставка по льготным или покупка по завышенным ценам продукции для стран, в отношении которых проводится политика благоприятствования.
Социальная ценовая политика (третья задача) во всех странах проявляется главным образом в замораживании или относительном снижении (повышении по сравнению с ценами на другие товары в значительно меньшей степени) цен на товары повышенного социального значения (товары детского ассортимента, медикаменты, продукты питания первой необходимости и т.д.).
Для стимулирования выпуска современных (с общенациональных позиций) средств производства государство разрабатывает и внедряет систему поощрительных цен (снятие верхних ценовых ограничений, установление нижних пределов цен для укрепления конкурентоспособности производителей и т.д.). С целью стимулирования скорейшего внедрения прогрессивных средств производства государство разрабатывает льготную систему цен для потребителей. Разница между относительно повышенными ценами производителей и относительно заниженными потребительскими ценами часто дотируется государством.
Примером использования ценовых рычагов в рамках экологической политики (четвертая задача) является разрешение с помощью цен проблемы улучшения переработки сырья, переработки и утилизации отходов. При этом наиболее важны вопросы оценки вторичных ресурсов, отходов и продуктов их переработки.
С задачами ценообразования тесно связаны функции цен. Функции цен - это наиболее общие свойства, которые объективно присущи ценам и характерны для любого вида цен. Наибольшее распространение в экономической литературе получила точка зрения, что цене присущи четыре функции: учетная, перераспределительная, стимулирующая, функция балансирования спроса и предложения.
Ценообразующие факторы - это условия, в которых формируются структура и уровень цены. Все виды и типы ценообразующих факторов, как показывает экономическая практика, можно подразделить на три основные группы:
- базовые (неконъюнктурные);
- конъюнктурные;
- регулирующие, связанные с государственной политикой.
Базовые (неконъюнктурные) факторы предопределяют относительно высокую стабильность развития ценовых показателей. Действие этой группы факторов различно на рынках разных типов. Так, в условиях товарного рынка неконъюнктурные факторы считаются внутрипроизводственными, затратными, стоимостными, поскольку движение цен под воздействием лишь этих факторов однонаправлено с движением затрат.
Действие конъюнктурных факторов объясняется изменчивостью рынка и зависит от политических условий, влияния моды, предпочтений потребителя и т.д.
Регулирующие факторы проявляются тем очевиднее, чем активнее вмешательство государства в экономику. Ценовые ограничения со стороны государства могут носить рекомендательный или жесткий административный характер.
По мере развития рынка все большего насыщения его товарами и услугами возрастает роль конъюнктурных факторов. В настоящее время существуют типы рынков и группы благ (например, земля и ценные бумаги), в отношении которых применяют только конъюнктурные факторы. Они оцениваются опосредованно через сопоставление с ценностью взаимозаменяемых благ.
В современной экономике цены опосредуют все стадии производства, представляя, таким образом, единую систему цен. Соподчиненность стадий общественного воспроизводства является основой внутренней взаимосвязи цен в пределах единой системы.
Система цен - это единая, упорядоченная совокупность различных видов цен, обслуживающих и регулирующих экономические взаимоотношения участников рынка.
Изменение уровня, структуры одного вида цен влечет изменение других видов цен, что обусловлено взаимосвязью элементов рыночного механизма и субъектов рынка. Каждый блок цен и каждая отдельная цена, являясь частью системы цен, несет строго определенную экономическую нагрузку. В современной ценовой среде действуют разные системы цен, формирующиеся в зависимости от особенностей и масштаба обслуживания современных рынков.
Существуют различные виды цен и группировки цен по сфере обслуживания национальной экономики, а также по степени жесткости регулирования их государством.
Например, к группировке цен по сфере обслуживания национальной экономики относится такая категория, как тарифы - цены на товары особого рода - услуги. Особенность услуги заключается в том, что она не имеет конкретной материально-вещественной формы. В связи с этим у покупателя на момент приобретения услуги нет возможности составить полное представление о ее качестве. Покупатель судит о приобретаемой услуге по информации о продавце услуг. При оказании услуги момент производства, как правило, совпадает с моментом потребления, то есть, нет необходимости в посреднике. Это обусловливает особенности оценки услуг и объясняет наличие понятия «тарифы на услуги», хотя правильнее использовать понятие «цены на услуги».
В зависимости от сферы обслуживания различают тарифы оптовые (тарифы грузового транспорта, связи и других услуг для юридических лиц) и розничные, то есть тарифы на услуги для населения.
В группировке цен по степени жесткости регулирования государством различают цены рыночные (свободные) и регулируемые.
Цены рыночные (свободные) - это цены, свободные от прямого ценового вмешательства государства. При этом они не свободны от действия прочих рычагов, не затрагивающих непосредственно уровень и структуру цен. Так, развитие цен зависит от налога на прибыль. Прогрессивные ставки налога на прибыль делают невыгодным для продавца повышение цен, но эти цены правильно называть свободными или рыночными, поскольку прямого ограничения на них нет. В то же время, как свидетельствует мировая практика, масштабы свободного ценообразования обратно пропорциональны степени общего вмешательства государства в экономику.
Формирование цен осуществляется, как правило, по единой схеме (рисунок В1, приложение В). В процессе коммерческого ценообразования комплексно анализируется ряд социально-экономических условий, вырабатывается ценовая стратегия и тактика, определяется приемлемый для фирмы метод ценообразования и страхования цены от невыполнения.
По отношению к предприятию существует целый ряд факторов, которые значительно влияют на процесс ценообразования, формируя определенные границы, в пределах которых может действовать предприятие. Прежде всего, они влияют на степень свободы действия предприятия в области ценообразования на свою продукцию.
Рисунок 1 - Факторы внешней среды, влияющие на процесс ценообразования
Приведем краткую характеристику каждого из этих факторов.
1. Потребители. Покупатели существенно влияют на деятельность предприятий в области ценообразования. Для того чтобы правильно реагировать и учитывать их поведение, предприятию необходимо обладать определенными знаниями об общих закономерностях и особенностях их поведения на рынке. Сюда можно отнести, прежде всего, психологические аспекты поведения покупателей: потребности, нужды, запросы, мотивацию при выборе товара или услуги, способы потребления, отношение к товарам и услугам, отношение к новому, чувствительность потребителя к ценам и качеству товаров и услуг.
Помимо психологических, существуют и экономические аспекты поведения покупателей. Сюда относятся такие понятия как покупательская способность, бюджетные ограничения и их связь с потребительскими предпочтениями. В связи с тем, что бюджет покупателя ограничен, а цены подвержены постоянным изменениям, покупатель постоянно находится перед выбором: как использовать свой бюджет самым рациональным образом, какой товар покупать, а какой нет. Согласно теории предельной полезности и потребительского выбора, покупатель предпочтет тот товар, который в наибольшей степени соответствует его личному представлению о полезности предстоящей покупки в сочетании с его финансовыми возможностями.
- 2. Рыночная среда является очень сложным и многогранным понятием. Она формируется под влиянием большого количества факторов экономического, политического и культурного порядка. Обычно выделяют четыре основные модели рынка: чистая конкуренция, монополистическая конкуренция, олигополия, чистая монополия. С точки зрения ценообразования основной отличительной чертой этих рынков является степень влияния предприятия на установление рыночной цены. Максимальное влияние оказывается в условии монополии, минимальное - в условиях рынка совершенной конкуренции. Цена на рынке может контролироваться отдельной фирмой, группой фирм, государством и рынком.
- 3. Участники каналов товародвижения. Товародвижение - это процесс, обеспечивающий доставку товаров конечному потребителю. Известно, что существует три основных вида каналов товародвижения:
прямые - товары и услуги доставляются конечному потребителю без участия посредников;
косвенные - товары и услуги доставляются конечному потребителю с помощью одного или нескольких посредников;
смешанные - объединяют особенности первых двух видов каналов.
С точки зрения ценообразования интерес представляет влияние участников каналов товародвижения на возрастание цены. Чем большее количество посредников находится между производителем товара и его конечным потребителем, тем в большей степени розничная цена будет выше отпускной, первоначальной ценой предприятия - изготовителя данной продукции. В конечном итоге это приводит к ограничению спроса на товары и услуги, которое, в свою очередь, стимулирует снижение цен и тем самым способствует оптимизации каналов товародвижения. Вместе с тем в случае мультипликационного эффекта ситуация может быть прямо противоположной - в процессе роста цен будет наблюдаться явление неограниченного спроса, т.к. в движение придет инфляционная спираль цены - заработная плата.
Государство Можно выделить три степени влияния государства на ценообразование:
1)Фиксация цен. Государство использует следующие основные способа фиксации цен;
использование цен прейскурантов. Прейскуранты цен на товары и услуги - это официальный сборник цен и тарифов, утверждаемый и издаваемый министерствами, ведомствами, государственными органами ценообразования.
фиксирование монопольных цен. Государство фиксирует цены предприятий, занимающих доминирующее положение на рынке, которое позволяет ему решающим образом влиять на конкуренцию, доступ на рынок и уровень цен, что в конечном итоге ограничивает свободу действия других участников рынка;
замораживание цен. Данный подход используется в случае возникновения диспропорций в ценах или кризисных ситуаций в экономике и проводится исключительно в целях стабилизации положения. Целесообразным считается применение замораживания цен только в краткосрочном периоде.
- 2) Регулирование цен за счет установления предельных уровней цен (установление верхнего или нижнего лимита цен), введение фиксированных коэффициентов по отношению к прейскурантным ценам, установление предельных надбавок, регламентация основных параметров, влияющих на формирование цены (порядок формирования издержек, максимальный размер прибыли, размер и структура налогов), установление максимального размера разового повышения цен, определение и регулирование цен на продукцию и услуги государственных предприятий.
- 3) Регулирование системы свободного ценообразования за счет законодательного регламентирования ценообразовательной деятельности участников рынка, ограничение недобросовестной конкуренции. Данный способ воздействия государства на процесс ценообразования заключается во введении ряда запретов:
запрет на демпинг;
запрет на вертикальное фиксирование цен - запрет производителям диктовать свои цены посредникам, оптовой и розничной торговле.
По мнению Голубкова на величину цены оказывают воздействие две группы факторов: внутренние факторы (цели организации и маркетинга, стратегии по отношению к отдельным элементам комплекса маркетинга, издержки, формирование ценообразования) и внешние факторы (тип рынка; оценка соотношения между ценой и ценностью продукта, осуществляемая потребителем; конкуренция; экономическая ситуация; возможная реакция посредников; государственное регулирование).
Завьялов П.С. также считает, что факторы, воздействующие на ценообразование необходимо подразделять на внутренние и внешние факторы. К внутренним факторам он относит:
Рыночную стратегию и тактику предприятия;
Специфику производимой продукции;
Сервисные услуги;
Емкость рынка, структура и динамика рыночных показателей;
Имидж предприятия;
Степень совершенствования управленческой системы.
Что касается внешних факторов то, то к ним относятся следующие факторы:
Политическая стабильность государства;
Экономическая ситуации в стране;
Состояние рынка;
Покупательское поведение потребителей;
Меры государственного регулирования цен;
Культура и этика на рынке.
Рисунок 2 - Факторы ценообразования
Анализируя всю совокупность факторов можно выделить наиболее важные и значимые, которые оказывают сильнейшее влияние на формирование цены. К таким фактором следует отнести: спрос, издержки, конкуренцию, тип и свойства товара, государственное регулирование ценообразования, участники канала товародвижения.
В заключение данной главы, хотелось бы подчеркнуть: в условиях рыночного хозяйствования маркетинговые решения являются важным аспектом управления, и таким образом в руках современного маркетолога должен быть набор достаточно эффективных инструментов, одним из которых является цена. Именно цена определяет во многом конкурентоспособность продукции, которую предприятия выставляют на реализацию, соответственно от уровня цены определяется во многом объем продаж и в конечном итоге прибыль. Поэтому можно говорить о достаточно широком диапазоне функций цены. Кроме того, следует отметить, что цена зависит от типа рынка, а также ряда факторов, которые определяют как уровень, так и методы ценообразования. Таким образом, помимо изучения сущности и факторов ценообразования необходимо исследовать методы, с помощью которых формируются те или иные виды цен, что и будет проделано в следующей главе данной курсовой работы.
Для эффективной организации бизнеса необходимо иметь четкие представления о том, что такое цена, ценообразующие факторы, каковы принципы формирования цен на товары и услуги. Расскажем о том, как и из чего складываются цены, какие функции они выполняют и как правильно определить адекватную стоимость продукции.
Понятие цены
Базовый элемент экономической системы - это цена. В этом понятии переплелись различные проблемы и аспекты, которые отражают состояние экономики и общества. В самом общем виде цену можно определить, как количество денежных единиц, за которые продавец готов передать товар покупателю.
В рыночной экономике одинаковые товары могут стоить по-разному, и цена является важным регулятором взаимоотношений субъектов рынка, инструментом конкурентной борьбы. На ее величину влияют многие ценообразующие факторы, и она складывается из нескольких компонентов. Цена отличается непостоянством и подвержена перманентным изменениям. Выделяют несколько видов цен: розничные, оптовые, закупочные, договорные и прочие, но все они подчиняются единым законом формирования и существования на рынке.
Функции цены
Рыночная экономика отличается от регулируемой тем, что в ней у цен есть возможность свободно реализовать все свои функции. Ведущими задачами, которые решаются при помощи цен, можно назвать стимулирование, информирование, ориентирование, перераспределение, установление баланса между предложением и спросом.
Продавец, оглашая цену, информирует покупателя о том, что готов продать его за определенную сумму денег, тем самым ориентируя потенциального потребителя и других трейдеров в рыночной ситуации и информируя их о своих намерениях. Самой главной функцией установления фиксированной стоимости товара является регулирование баланса между предложением и спросом.
Именно при помощи цен производители увеличивают или снижают количество выпускаемой продукции. Снижение спроса обычно влечет за собой рост цен и наоборот. При этом ценообразующие факторы являются барьером для дисконта, так как только в исключительных случаях производители могут опустить цены ниже уровня себестоимости.
Процесс ценообразования
Установление цены - это сложный процесс, который протекает под влиянием различных явлений и событий. Он осуществляется обычно в определенном порядке. Сначала определяются цели ценообразования, они тесно связаны со стратегическими целями производителя. Так, если компания видит себя лидером отрасли и хочет занять определенный сегмент рынка, она стремится устанавливать конкурентоспособные цены на свой товар.
Далее оцениваются основные ценообразующие факторы внешней среды, исследуются особенности и количественные показатели спроса, емкость рынка. Сформировать адекватную цену на услугу или товар невозможно без оценки стоимости сходных единиц у конкурентов, поэтому анализ товаров конкурентов и их стоимости - это следующий этап ценообразования. После того, как будут собраны все «входящие» данные, необходимо избрать методы ценообразования.
Обычно у компании формируется собственная ценовая политика, которой она придерживается на протяжении длительного периода. Завершающая стадия данного процесса - окончательное установление цены. Однако это не окончательный этап, каждая компания периодически анализирует установленные цены и их соответствие стоящим задачам, а по результатам исследования могут снижать или повышать стоимость своих товаров.
Принципы образования цен
Установление стоимости товара или услуги не только осуществляется по определенному алгоритму, но и производится, исходя из базовых принципов. К ним относятся:
- Принцип научной не берутся «с потолка», их установлению предшествует тщательный анализ внешней и внутренней среды компании. Также стоимость определяется в соответствии с объективными экономическими законами, кроме того, она должна опираться на различные ценообразующие факторы.
- Принцип целевой направленности. Цена всегда является инструментом решения экономических и социальных проблем, поэтому ее формирование должно учитывать поставленные задачи.
- Процесс ценообразования не завершается с установлением стоимости товара в конкретный временной промежуток. Производитель отслеживает тенденции рынка и в соответствии с ними меняет цену.
- Принцип единства и контроля. Государственные органы постоянно ведут контроль процесса ценообразования, особенно на социально значимые товары и услуги. Даже в условиях свободной, рыночной экономики за государством закрепляется функция регуляции стоимости товаров, в наибольшей степени это относится к монополистическим отраслям: энергетика, транспорт, услуги ЖКХ.
Виды факторов, влияющих на цену
Все, что влияет на формирование стоимости товара, можно разделить на внешнюю и внутреннюю среду. К первым относятся различные явления и события, на которые производитель продукции не может воздействовать. Например, инфляция, сезонность, политика и тому подобное. Ко вторым относят все, что зависит от действий компании: затраты, менеджмент, технологии. Также к ценообразующим факторам относятся факторы, которые принято классифицировать по субъектам: производитель, потребители, государство, конкуренты, каналы товародвижения. В отдельную группу выделяют издержки. Они напрямую влияют на размер стоимости продукции.
Существует также классификация, в рамках которой выделяют три группы факторов:
- не конъюнктурные или базовые, т.е. связанные со стабильным состоянием экономики;
- конъюнктурные, которые отражают изменчивость среды, к ним относятся факторы моды, политики, нестабильные рыночные тенденции, вкусы и предпочтения потребителей;
- регулирующие, связанные с деятельностью государства как экономического и социального регулятора.
Базовая система ценообразующих факторов
Основными явлениями, влияющими на стоимость товара, считаются показатели, которые наблюдаются на всех рынках. К ним относятся:
- Потребители. Цена находится в прямой зависимости от спроса, который, в свою очередь, определяется поведением потребителя. К данной группе факторов относят такие показатели, как эластичность цен, реакции покупателей на них, насыщенность рынка. На поведение потребителей влияет маркетинговая активность производителя, что также влечет за собой изменение стоимости товара. На спрос, и соответственно на цену, влияют вкусы и предпочтения покупателей, их доходы, даже число потенциальных потребителей имеет значение.
- Издержки. При установлении цены на товар производитель определяет ее минимальный размер, который обусловлен затратами, которые были понесены при производстве товара. Издержки бывают постоянными и переменными. К первым относят налоги, заработную плату, обслуживание производства. Вторую группу составляют закупка сырья и технологий, управление затратами, маркетинг.
- Деятельность правительства. На разных рынках государство может влиять на цены многими методами. Для некоторых из них характерны фиксированные, жестко регламентированные цены, на прочих - государство лишь контролирует соблюдение принципов социальной справедливости.
- Каналы товародвижения. Проводя анализ ценообразующих факторов, следует отметить особую значимость деятельности участников каналов товародвижения. На каждом этапе продвижения продукции от производителя к покупателю цена может меняться. Производитель обычно стремится сохранить за собой контроль над ценами, для этого у него есть различные инструменты. Однако розничная и оптовая стоимость всегда различаются, это позволяет товару передвигаться в пространстве и находить своего конечного покупателя.
- Конкуренты. Любая компания стремится не только полностью покрыть свои издержки, но и извлечь максимальную прибыль, но при этом ей приходится ориентироваться на конкурентов. Так как слишком высокие цены отпугнут покупателей.
Внутренние факторы
Те факторы, на которые компания-производитель может воздействовать, принято называть внутренними. К этой группе относят все, что связано с управлением затратами. У производителя есть различные возможности уменьшения издержек за счет поиска новых партнеров, оптимизации процесса производства и менеджмента.
Также внутренние ценообразующие факторы спроса связаны с маркетинговой деятельностью. Производитель может способствовать росту спроса проведением рекламных кампаний, созданием ажиотажа, моды. К внутренним факторам также относят управление номенклатурой товаров. Производитель может выпускать сходные товары или продукцию на одном сырье, что помогает повысить рентабельность и снизить цены на некоторые товары.
Внешние факторы
Явления, которые не зависят от деятельности производителя товара, принято называть внешними. К ним относят все, что связано с национальной и глобальной экономикой. Так, внешние ценообразующие факторы недвижимости - это состояние национальной экономики. Только когда она стабильна, наблюдается устойчивый спрос на жилье, что позволяет расти ценам.
Также к внешним факторам относят политику. Если страна находится в состоянии войны или затяжного конфликта с другими государствами, то это обязательно отразится на всех рынках, на покупательской способности потребителя и, в конечном итоге, на ценах. Внешними являются и действия государства в сфере ценового контроля.
Стратегии ценообразования
Учитывая различные ценообразующие факторы, каждая компания выбирает свой путь на рынок, и это реализуется в выборе стратегии. Традиционно выделяют две группы стратегий: для новых и для существующих товаров. В каждом случае производитель опирается на позиционирование своего товара и на рыночный сегмент.
Также экономисты выделяют два вида стратегий для уже существующего на рынке товара: скользящая, падающая цена и преимущественная цена. Каждый способ установления цен связан с рыночной и маркетинговой стратегией.